屋上のある家とは？間取り・動線・費用と後悔しない選び方

1. 屋上のある家とは｜屋上への出入りの4つの形

屋上のある家は、建物のいちばん上を平らな屋根（陸屋根）にし、防水と手すりを備えて人が出られるようにした住まいです。屋上そのもののつくりや法律の決まりは、屋上テラスのコラムで詳しくご紹介しています。ここでは、住まい全体として選ぶときに大切な「屋上への出入りのしかた」から見ていきます。

どの形でも、屋上に出るまでの「ひと手間」が少ないほど、屋上を使う回数は増えやすくなります。間取りを考えるときは、屋上を何に使うかとあわせて、どこから、どのくらいの距離で出られるかを確かめておくことが大切です。

2. どんな土地・構造なら屋上をつくれるか

屋上をつくるには、平らな屋根にできることが前提です。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造のどの構造でも屋上はつくれますが、それぞれ防水のしかたや、屋上に置けるものの重さの考え方が異なります。木造の場合は、防水と排水をしっかり設け、重いものを置く予定を設計の段階で伝えておくことが大切です。

どの構造でも、屋上の満足度を左右するのは「防水と排水」「手すり」「真下の部屋の断熱」です。構造の違いより、この3つがきちんと考えられているかを確かめることが大切です。

2階建て＋塔屋と、3階建ての違い

出典：建築基準法施行令（e-Gov法令検索）。北側斜線や、北側の高さ制限がある高度地区などでは、塔屋も高さに入ります。実際の扱いは建物ごとに建築確認で判断されます。

屋上をつくれるかどうかは、土地の高さ制限や日影の規制にも左右されます。土地を探す段階で「この土地に屋上と塔屋を置けるか」を確かめておくと、あとから計画を変えずに済みます。

3. 使い続けられる間取りと動線

屋上を長く使い続けている家では、屋上が「特別な日の場所」ではなく「ふだんの暮らしの続き」になっています。そのために大切なのが、リビングやキッチン、洗濯機の位置と、屋上との距離です。

屋上で使う道具（椅子、テーブル、バーベキューの道具、掃除用具など）をしまう場所も、使い続けるための大切な条件です。塔屋の一角や階段の近くに収納があると、準備と片づけが楽になります。間取りで後悔しないための考え方は、屋上テラスの間取りで後悔しない3つの基準でも詳しくご紹介しています。

4. 建てるとき・住んでからの費用

屋上のある家の費用は、建てるときにかかる費用と、住んでから続く手入れの費用に分けて考えます。建てるときは、防水、手すりや立ち上がり壁、排水、塔屋と階段、水栓やコンセントなどが加わります。住んでからは、点検や表面の塗り替え、防水のやり直しが続きます。

手入れの時期と費用は、防水の工法や日当たり、使い方によって変わります。住まいを選ぶときは、金額だけでなく、点検の計画と保証の条件がそろっているかを確かめておくと安心です。

また、新築住宅の屋根は、住宅の品質確保の促進等に関する法律で「雨水の浸入を防止する部分」とされ、売主や施工会社は引き渡しから10年間、欠陥に対する責任を負います（同法94条・95条、同法施行令5条2項）。年月がたって傷んでいく経年劣化は対象外のため、法律の10年と、会社ごとの防水の保証や点検は分けて確かめましょう。費用の考え方は屋上テラスの費用はいくら？、手入れの方法は屋上メンテナンスの費用・方法でもご紹介しています。

5. 後悔しやすい5つと、判断の基準

屋上のある家について「後悔した」という声でよく挙がるのは、次の5つです。どれも、建てる前・買う前に確かめておくことで防ぎやすくなります。

暑さ・虫・風への備え

「使わなくなった」理由としてよく挙がるのが、夏の暑さです。屋上は日差しをさえぎるものが少なく、床や手すりが熱くなりやすいため、シェードやオーニングを付けられる下地を用意しておくと、使える時間が広がります。夏は朝や夕方、春や秋は日中など、季節ごとに過ごしやすい時間帯を知っておくのもおすすめです。

虫が気になる場合は、照明の色や位置を工夫したり、水たまりができないよう排水口の掃除を習慣にしたりすると、集まりにくくなります。風の強い日は、軽い家具や鉢が飛ばされないよう片づけておきましょう。立ち上がり壁の高さは、まわりの視線だけでなく、風よけとしての役割もあります。

判断の基準は、「何に、どのくらいの頻度で使うか」を家族で具体的に話しておくことです。使い方が決まると、必要な設備や動線、手入れの計画が見えてきます。後悔しないための判断ポイントは、屋上を5年後に後悔しないための判断基準や屋上テラスで後悔する人・しない人でも詳しくご紹介しています。

6. 屋上付きの家を選ぶときの確認リスト

建売住宅でも注文住宅でも、屋上付きの家を選ぶときは、次の10項目を確かめておくと安心です。内見や打ち合わせのときに、このリストを手元に置いてお使いください。

• 防水の保証の範囲と年数、10年を数え始める日
• 防水の工法
• 点検の時期と内容、塗り替えの計画
• 排水口の数と位置、水があふれたときの逃げ道
• 手すりや立ち上がり壁の高さ、すき間の大きさ
• 水栓とコンセントの位置
• 塔屋の扉の大きさ（家具や道具を運べるか）
• 日よけを留める下地があるか
• 真下の部屋の断熱のしかた
• 屋上までの階段の勾配と手すり

7. 中古の屋上のある家を検討するとき

中古住宅で屋上のある家を探す場合は、新築以上に「これまでの手入れの記録」が大切になります。屋上の防水は、年月とともに少しずつ傷んでいくためです。購入前に、次の点を売主や仲介会社に確かめておくと安心です。

• これまでの点検の記録と、防水のやり直しや塗り替えをした時期
• 雨漏りの履歴と、そのときの補修の内容
• 防水の保証が残っているか、引き継げるか
• 真下の部屋の天井に、しみや変色がないか
• 排水口や手すりの根元に、傷みやさびがないか

記録がそろっていない場合は、専門家による建物の状況の調査を依頼して、屋上の状態を確かめてから判断するのがおすすめです。防水のやり直しが近い場合は、その費用も購入の予算に含めて考えておきましょう。

8. よくある質問

屋上をつけると、建築費はどのくらい上がりますか？

屋上の広さ、防水の工法、塔屋を設けるかどうかで大きく変わります。比べるときは、金額だけでなく、どの範囲の工事が含まれているかと、住んでからの点検の計画をそろえて見ることが大切です。

屋上のある家は、固定資産税が上がりますか？

屋根がなく外気に開いた屋上は、一般に床面積には入りません。ただし、固定資産税の家屋の評価は床面積だけで決まるものではなく、屋根や塔屋などの部分ごとに自治体が評価します。気になる場合は、お住まいの自治体に確かめておくと安心です。

2階建てと3階建て、屋上をつくるならどちらが向いていますか？

2階建ての屋上は1階との行き来が短く、ふだん使いしやすいのが特長です。3階建ての屋上は眺めがよい一方、手すりなどの決まりがかかり、高さの制限の影響も受けやすくなります。土地の条件と使い方で選ぶのがおすすめです。

屋上から雨漏りしたら保証されますか？

新築住宅の屋根は、引き渡しから10年間、法律で欠陥に対する責任の対象になります。経年劣化は対象外のため、会社ごとの防水の保証と点検の内容もあわせて確かめておきましょう。

屋上でバーベキューをしても大丈夫ですか？

楽しめますが、煙やにおい、声が近隣に届かないよう、時間帯や風向きに気を配ることが大切です。床を傷めないよう、燃えにくい敷物を使い、火の後始末も確実に行いましょう。気をつけたい点は屋上バーベキューの近隣トラブルを防ぐ記事でもご紹介しています。

まとめ

屋上のある家は、限られた敷地でも、家族だけの外の時間を持てる住まいです。満足して使い続けるための鍵は、屋上への出入りの形と動線、そして住んでからの手入れの計画にあります。

何に、どのくらい使うかを家族で話し、確認リストで住まいを比べてみてください。実際の住まいをご覧になりたい方は、エリアごとの物件情報や見学会・イベント情報もぜひご活用ください。

参考資料

1. 建築基準法施行令（e-Gov法令検索）
2. 住宅の品質確保の促進等に関する法律（e-Gov法令検索）
3. 住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令（e-Gov法令検索）