借地権付き建物とは?メリット・デメリットや売却方法も解説

コラム

借地権付き建物とは、借りた土地に建てられた建物を指します。土地の税金がかからず、物件も安いといった点が魅力です。一方、住宅ローンが組めない可能性があることや、自由に建て替えできないなどのデメリットもあります。

ここでは、借地権付き建物とは何か、メリット・デメリットを解説します。後の売却方法や地主と起こりうるトラブルも紹介するので、購入を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

借地権付き建物とは何?

「借地権付き建物」とは、土地を借りて建てられた建物のことです。つまり「借地権」は、土地を借りる権利を意味します。借地権の種類は「地上権」「賃借権」の2つです。

名称概要
地上権借地権者は、地主の許可なく建て替えや売却、転貸が可能
賃借権借地権者は、地主の許可なく建て替えや売却、転貸ができない

また、借りたタイミングによって「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」に分けられます。それぞれ存続期間や更新の可否が異なるので、購入時はよくチェックしましょう。

名称借りたタイミング存続期間
旧借地権1992年8月以前20年または30年。建物の構造で決まる。更新可。
普通借地権1992年8月以降建物の構造に限らず、初回30年、1度目の更新で20年、
2度目以降は10年。
定期借地権1992年8月以降更新不可。定められた存続期間で契約終了になる。

借地権付き建物のメリット・デメリット

借地権付き建物を選ぶメリット・デメリットは以下の通りです。

<メリット>
・物件価格が安い:土地の所有権を得る場合と比べ、物件の価格が下がる。
・土地の税金を支払わなくて良い:土地にかかる固定資産税・都市計画税などは、所有権を持つ地主が支払う。
・定期借地権以外は存続期間の更新が可能:地主は更新拒否ができないため、利用したい期間存続できる。

<デメリット>
・地代の発生:建物を利用する限り、毎月の支払いが発生し続ける。
・住宅ローンを利用できない可能性がある:古い物件の場合、担保価値が認められずローンを組めないことがある
・ほとんどの場合が賃借権:多くは賃借権にあたるため、自由に建て替えや売却ができない可能性が高い
・定期借地権は存続期間が限られる:更新不可。期間が終了したら建物の解体、土地の返却が必須。

デメリットを受け入れ、メリットが大きいと感じられるかどうかを検討することが大切です。

借地権付き建物の売却方法3つ

借地権付き建物の売却方法は主に3つあります。購入を決めた際は、どの方法を取り入れるかも検討してはいかがでしょうか。

1.地主に売る
地主に売る、つまり借地権を返却する方法です。底地権(土地を貸す権利)に加え借地権を得ると土地の資産価値を上げられるため、地主にとっても悪い話ではありません。スムーズに売却手続きが進む可能性が高くなります。

2.第三者に売る
別の個人または不動産会社に売るという選択肢もあります。賃借権なら、地主の許可さえ得られれば可能です。

不動産会社に売ると、地主に売る場合と比べて高値で取引できることもあります。ただし地主には、承諾料として借地権の売却価格10%くらいを、支払わなければならないことがほとんどです。

3.等価交換後に売る
借地権の一部と、地主の底地権の一部を等価交換した後に売る方法です。土地の所有権を得てから売るため、資産価値が高くなるというメリットがあります。

しかし地主と交換比率について話し合ったり、土地の測量をしたりといった手間がかかります。この方法を取るなら、地主と前もって話し合っておくと売却時がスムーズです。

借地権付き建物に関する3つのトラブルと対処法

借地権付き建物ならではのトラブルがあります。起こりうるトラブルを把握し、対策可能かを判断してから購入することをおすすめします。実際に起こっているトラブルを3つ見ていきましょう。

1.地代の値上げ
購入後に、地主が地代を値上げしたいと交渉してくるケースがあります。本来、地代の値上げは一定の条件をクリアし、借地権者からの許可が得られなければ成立しません。

地主との関係悪化を危惧して、納得いかない条件で許可を出してしまわないよう注意してください。購入前に、値上げをする際の特約を設けておいても安心です。

2.更新料の支払い
更新料は、契約書に記載されている場合にのみ適用されます。記載がない場合は支払う義務がないので、身に覚えのない請求がきたら契約書を再度確認が必要です。

また、支払うとしても借地権価格の5%が相場なので、それを異常に超えるような場合は弁護士や不動産会社に相談してください。

3.存続期間内の立ち退き依頼
本来なら存続期間内なのに、地主から立ち退きを言い渡されることもあります。地主の相続時に起こりやすいトラブルです。

存続期間内に立ち退きを依頼できるのは、借地権者が契約違反を犯したり、長く建物を利用していなかったりする場合です。そうでなければ立ち退く必要はないので、地主に訴え、それでも聞く耳を持たれないときは弁護士や不動産会社に相談しましょう。

借地権付き建物が自分に合うのか、よく検討してみよう!

借地権付き建物は、安く物件を購入したい場合や、土地の税金を抑えたいときに有効的です。ただし、地代の支払いが嫌な人、住宅ローンを利用したい人、自由に建物の建て替えや売却をしたい人にはデメリットが多く感じるかもしれません。

借地権付き建物の購入は、メリットが大きく思えて、信頼関係を築けそうな地主に出会えた際におすすめです。将来売却が必要かどうかも加味して、じっくり検討してみてください。

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