長期優良住宅とは?認定基準とメリット・デメリットを徹底解説

コラム

長期優良住宅とは、長きにわたって安全・安心に暮らせると国が認めた家です。

維持していくためのコストはかかりますが、特例措置や補助金を受けられたり、丈夫な家に住めたりといった魅力があります。

本記事では、長期優良住宅の定義や目的、認定基準、メリット、デメリットを解説します。

長期優良住宅とは

長期優良住宅と呼ばれる家は、国が定めたある条件をクリアしていることを表します。まずは、長期優良住宅の定義や目的を解説します。

定義:国が「長期間安心して快適に暮らせる」と認めた家
長期優良住宅とは、長期にわたって安心・安全、かつ快適に暮らせると国から認められた家です。

新築の場合、平成21年(2009年)に定められた「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアした家がこう呼ばれます。

既存の家を増築・改築する場合も、対象の認証基準をクリアすれば長期優良住宅と認められます。

目的:ストック活用型の社会を形成していくため
長期優良住宅の制度を定めた目的は、「優良な住宅を建て、きちんと手入れを施し、長く大切に住み続ける」というストック活用型社会を形成していくためです。

なぜならこれまでの「住宅を建てては壊す」といったスクラップ&ビルド型の社会では、環境負荷が大きいからです。

ストック活用型社会なら廃棄物の縮小や資源・エネルギー消費を抑えられ、環境負荷を軽減できます。

長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅と認められるには、国が定めた認定基準をクリアすることが条件となります。新築一戸建ての場合の、長期優良住宅における認定基準は以下の通りです。

性能項目 基準の概要
耐震性

極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。

劣化対策

数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。

維持管理・更新の容易性 構造躯体に比べて耐用年数が短い設備配管について、維持管理(点検・清掃・補習・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
維持保全計画 建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
省エネルギー性 必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること
居住環境

良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。

住戸面積 良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。

※参照「長期優良住宅の認定制度の概要について」
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/

長期優良住宅の5つのメリット

長期優良住宅に認定されると、特例配置や補助金が受けられるほか、住宅ローンの金利が安くなるなどのメリットがあります。そして何より、安全な家で安心して住めるのは大きな魅力です。

ここでは、長期優良住宅として認定される家の5つのメリットを解説します。

1. 税に関する特例措置がある
長期優良住宅として認められると、税に関する特例配置が受けられます。例えば、住宅ローン減税制度の控除対象になる限度額が、一般住宅の場合は3,000万円なのに対し、長期優良住宅の場合5,000万円に引き上げられます。

住宅ローン減税制度は2022年より13年間控除されるよう改正され、この期間の最大控除額は455万円です。ただし、納税額が控除額の上限となるため、大きな節税効果が得られるのは5,000万円以上の住宅ローンを組み、所得税および住民税を35万円以上納めている場合といえます。

また、登録免許税や不動産所得税、固定資産税なども一般住宅に比べて控除額が増えたり、減税の適応期間が延びたりするといったメリットがあります。

2. 地震保険の料金割引を受けられる
長期優良住宅の技術的審査適合証や認定通知書などの書類を提出すると、適用条件に応じて地震保険の料金割引を受けられます。適用条件は、免震建築物に該当しているか、構造上の倒壊防止がされているかなどです。

3. 住宅ローンの金利が安くなる
長期優良住宅として認められると、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱う住宅ローン「フラット35」を低金利で借りられます。

2022年4月以降に長期優良住宅を建てた場合、最初の5年間は0.5%、6〜10年目までは0.25%金利が引き下げられる「フラット35S(金利Aプラン)」が適用されます。

例えば、金利が1.43%、借入額が4,500万円、返済期間が35年の場合、一般住宅は毎月の返済額が約13.7万円なのに対し、長期優良住宅は5年間金利が0.93%になるため、毎月の返済額は約12.6万円です。6〜10年目までは金利が1.18%なので、月の返済額は約13.1万円となります。

35年の完済まで考えると、一般住宅の返済額は約5,723万円に対し、長期優良物件は5,555万円になるため、約168万円少なくなる計算です。

4. 補助金を受けられる場合がある
地域型住宅グリーン型事業より選定された中小工務店で、木造の長期優良住宅を建てた場合は補助金が受けられます。

長期優良住宅は補助金制度の中にある「長寿命型」に当てはまり、住戸一戸あたり補助金対象となっている経費の一割以内の金額となる、最大110万円が受け取れます。

ただし、地域型住宅グリーン型事業によって選定されていない中小工務店で建てた場合、たとえ長期優良住宅であってもこの制度は適用されません。

※地域型住宅グリーン型事業に選定された中小工務店
http://chiiki-grn.jp/

5. 丈夫で安全な住まいとなる
長期優良住宅は厳しい建築条件をクリアしている、丈夫で安全な家です。建築後はメンテナンスを定期的に行う必要があるため、自然と老朽化を防げます。

世代を超えて子や孫に住まいを受け継ぎたい場合や、自分の終の住み処としたい場合には、長期優良住宅を検討してみてはいかがでしょうか。

長期優良住宅のデメリット

多くのメリットが得られる長期優良住宅ですが、一方でコスト面や手間などのデメリットもあります。長期優良住宅の認定を受けてから後悔しないためにも、どんなデメリットがあるのかを確認しておきましょう。

1. コストがかかる
長期優良住宅の認定には、建築費用の他、申請時の手数料や認定後にかかるメンテナンス費用など、さまざまなコストがかかります。

施主あるいは建築会社が、施工前に長期使用構造の確認や、所管行政庁に申請を行う必要があり、これらの手数料目安は合わせて約10万円です。

とはいえ、劣化した家に住み、トラブルに見舞われ引っ越しをくり返す方がコストも手間もかかると予想できます。長期にわたって安心して暮らせる家を目指す上で、上記は必要なコストといえるでしょう。

2. メンテナンスを定期的に行う必要がある
家が完成した後も、30年間は最長でも10年に1回メンテナンスを行う必要があります。点検を通して問題が発覚した際は、改良や修繕工事を行う場合もあるでしょう。

しかし、メンテナンスは安全な住まいを保持するのに大切なことです。手間がかかってでも、メンテナンスをする価値は十分にあるといえるでしょう。

条件である期間に点検を行わなかったり、記録をしていなかったりする場合には、認定が取り外されてしまう可能性があるので注意しましょう。

3. 増築・リフォーム時に手間がかかる
増築・リフォームをしたいときには、所管行政庁に申請し、計画変更の認定を受けるなどの手間がかかります。また、増築・リフォームにおいても長期優良住宅の基準をクリアしなければなりません。

その都度手間がかかりますが、その分補助金や税の特例配置を受けられます。

長期優良住宅を検討するときのポイント

長期優良住宅を決めるポイントは「何十年その家に住み続けるか」です。若いうちに家を建て、50年、60年と老後まで住み続けるのか、あるいは子どもや孫の代まで家を受け継いでいくのかなど、家をどれくらい維持したいのかを考えてみましょう。

反対に転勤の可能性がある人や、将来子どもが巣立った後に家を手放してマンション暮らしを検討している人などは、長期優良住宅を受ける必要がないかもしれません。長期優良住宅はできるだけ長く、そして安心・安全に住み続けたい人に適しています。

また、長期優良住宅を途中で取り消したい場合には、申請すれば取り消すことも可能です。ただし、それまで控除されていた分の税金を返還しなければならない可能性もあるため、取り消したいときはその点もしっかりと確認しましょう。

長期優良住宅時の認定申請手順

最後に長期優良住宅の認定を受ける際の申請手順を、3つのステップに分けて紹介します。長期優良住宅を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

ステップ1. 認定基準に沿った設計になるよう計画する 
第一に、建てる家の耐震性や劣化対策、省エネルギー性が認定基準を満たすよう計画しなくてはなりません。

認定申請書を作成した際には、どのような建材を使い、どれくらいの敷地面積に建てるのかといった細かい記入が必要です。

施工会社や分譲事業者、施工事業者などに相談し、作成してもらいましょう。

※認定申請書の確認方法は以下をご覧ください。
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/

ステップ2. 登録住宅性能評価機関による技術審査を受ける 
計画書が作成できたら登録住宅性能評価機関に提出し、技術審査を受けます。ここで審査が通ると適合証が交付されます。

技術審査の過程で質疑や問い合わせがあった場合には、それに対する回答も必須事項です。

ステップ3. 所管行政庁に認定申請をする
登録住宅性能評価機関から交付された適合証を、所管行政庁に認定申請します。認定されなければ着工できないため、必ず事前に認定申請するようにしましょう。

また、自治体にもよりますが申請から認定されるまでおよそ2〜3週間、長い場合は2〜3ヵ月かかるケースもあります。申請がスムーズにいくよう、書類に不備はないかの確認は重要です。

長期優良住宅で一生ものの住みかに

長期優良住宅は申請・メンテナンスに手間やコストがかかりますが、補助金が受けられたり住宅ローンの金利が安くなったりといったメリットがあります。何より、家の状態を維持しながら長く安心して住めるのが最大の魅力です。

一生ものの住まいで長く住み続けたい人は、ぜひ長期優良住宅を検討してみてはいかがでしょうか。

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